¿Sabes en qué consiste la cláusula 365/360 de las Hipotecas? Las triquiñuelas bancarias no tienen fin.

¿Sabes en qué consiste la cláusula 365/360 de las Hipotecas?

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La cláusula 365/360 adultera la fórmula de cálculo para conseguir que pagues más intereses por tu hipoteca al cabo del año.

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Cláusula 365/360. Yvancos Abogados.

La cláusula 365/360 es una estipulación típica de los préstamos hipotecarios, incorporada con el propósito de adulterar la fórmula de cálculo utilizada para determinar las cantidades que, mes a mes, vamos a pagar, puesto que a la hora de calcular el tipo de interés diario se tomará como base el año comercial (de 360 días), mientras que para el cómputo de intereses se aplicará el año natural (de 365).

Ejemplo práctico de su funcionamiento

Supongamos un préstamo de 75.000 euros con un 2% como tipo de interés fijo anual. Aplicando ese 2% sobre los 75.000 euros, obtenedremos unos intereses anuales de 1.500 euros (a pagar durante el primer año).

Ahora bien, para saber lo que vamos a pagar cada mes, no hay ningún inconveniente en usar años comerciales de 360 días. Entonces, dividiendo 1.500 por 360, y multiplicando el resultado por 30, pagaríamos 125 euros de intereses mensuales o, si se prefiere, 4,17 euros por día (75.000 X 2 : 36.000). La operación es equivalente a dividir 2% entre 12 (o entre 360 si queremos hallar el interés diario) y multiplicar el resultado por 75.000.

Sin embargo, con la cláusula 365/360 en nuestro contrato, lo que se paga cada mes no es el resultado de dividir los intereses por 360 días y multiplicarlos por 30, sino que multiplicaremos el resultado por el número de días reales de cada mes (a pesar de haber tenido en cuenta el año comercial de 360 días en el denominador). De esta forma –tan desapercibida– estaremos pagando 5 días más de intereses de manera injustificada (o seis, si el año es bisiesto). En definitiva, al cabo del año, pagaremos un 1,014 más de intereses.

Y es que si en el divisor tenemos en cuenta el año comercial (de 360 días), lo que no vale luego es multiplicar el resultado por el número de días reales que tiene el mes para hallar el interés mensual, sino que hay que multiplicarlo necesariamente por 30. En el caso analizado, con la cláusula 365/360, el primer año ya pagaríamos 21 euros de más al banco: (75.000 X 2 : 36.000) X 365 = 1.521 euros (126,75 euros al mes en lugar de 125).

Nota: también sería correcto que el banco aplicase 36.500 (en lugar de 36.000) en el divisor.

Síntesis

El engaño está en mezclar años comerciales (de 360 días) con años naturales (de 365), para así aumentar los intereses diarios: esto crea una asimetría que sólo beneficia al banco (perjudicando al consumidor).

Como cada mes vamos a pagar la misma cuota, es muy difícil darse cuenta de su existencia a menos que «alguien» nos avise.

¿Existe algún truco para poder detectarla sin tener que escudriñar la escritura?

: mirando los recibos de varios meses consecutivos.

El sistema de amortización utilizado en los préstamos españoles es el sistema de amortización francés –más perjudicial para el prestatario, pero con la «ventaja» de poder servirnos como guía para poder detectar la cláusula fácilmente–. Esto supone que, a pesar de que paguemos la misma cuota mensual cada año, la parte destinada al pago de intereses resultará mayor al principio (al contrario de lo que ocurre con las cantidades que se pagan de amortización del principal).

Así pues, el primer síntoma –que nos hará descartar si tenemos esta cláusula– consiste en comprobar si en 3 meses consecutivos la cantidad destinada al pago de intereses ha sido cada vez menor.

Si por el contrario, AUNQUE LA CUOTA SEA LA MISMA, notas que algunos meses pagas más intereses (precisamente aquellos con 31 días), muy probablemente tengas esta cláusula –abusiva– incorporada en tu contrato.

En este caso toca buscar en la escritura el lugar en el que se encuentra la fórmula del tipo de interés diario, la cual establecería dividir teniendo en cuenta el año comercial, mientras que para el cómputo de intereses, se tomará el año natural (de 365 días).

Obviamente hay que reconocer que, si bien dicha cláusula no resulta tan dañina como la cláusula suelo o la cláusula por gastos hipotecarios, es igualmente nula de pleno derecho y, en consecuencia, igualmente reclamable.

Cláusula 360/365

La cláusula 365/360 pasa a ser 360/365 cuando al banco le interesa, por ejemplo, cuando en lugar de calcularse intereses de más, se calculan intereses de menos, como sucede con la contratación de otro tipo de productos en los que los intereses se generan a favor del cliente (depósitos, etc.).

Para más información: 96 120 45 40 o a través de uno de nuestros formularios. Contacte sin compromiso. Trabajamos en toda España.



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