“La entidad debió proceder a hacer un reparto equitativo, pero no lo hizo”.
El Fallo abre la vía para miles de hipotecantes.
Los pagos no implican la aquiescencia del subrogado.
El titular del Juzgado de Primera Instancia N.º 1 de Santander acaba de pronunciarse en relación con los gastos de escritura de compraventa de vivienda con subrogación y novación hipotecaria (las condiciones financieras se remiten a un préstamo anterior al que el comprador se adhiere con alguna modificación), y condena a la entidad implicada –Liberbank– a devolver los gastos asociados a la operación.
¿Por qué es relevante la Sentencia?
Porque, aunque las condenas a la banca por gastos hipotecarios se han sucedido desde la Sentencia del Supremo de 23 de diciembre de 2015, ésta es la primera vez que se condena al banco haciendo referencia a la condición de comprador del cliente.
Argumentación de la entidad para no devolver los gastos
La entidad financiera argumenta que existía falta de legitimidad para ser demandada, puesto que ella no era la parte vendedora, sino únicamente la prestamista.
Además sostuvo, como tantas otras, que el cliente aceptó pagar los gastos sin objeción.
Argumentación del Juez
Su Señoría, Javier Gómez Hernández, entiende que Liberbank sí está legitimado, puesto que la cláusula desplaza sobre el consumidor la totalidad de los gastos de la operación sin excepción, mientras que el banco no asume ninguno de éstos:
“La entidad debió proceder a hacer un reparto equitativo, pero no lo hizo y esto ocasionó un desequilibrio relevante en el cliente que no hubiera aceptado estas condiciones en una negociación individualizada”.
La cláusula discutida “ampara la atribución al comprador prestatario no sólo de los gastos de compraventa, sino también los de subrogación y novación, pues se refiere expresamente a todos los gastos e impuestos que se deriven del otorgamiento“.
Por tanto, puesto que la estipulación objeto de litigio “imputa de manera generalizada al consumidor todos los gastos derivados de la operación sin distinción causando un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato”, es nula en su totalidad (por abusiva).
Asimismo, añade los mismos argumentos que la sentencia del Supremo, puesto que el principal interesado en la documentación y su inscripción en el registro es el prestamista.
Y sobre el hecho de que el cliente acepte pagar los gastos “sin objeción“, razona que, dada su situación de inferioridad, no puede derivarse de ello su aceptación:
“No le quedaba más opción que aceptar un condicionado prerredactado para que se le otorgue el préstamo… Los pagos no implican aquiescencia”
Cláusula Suelo
El préstamo, al cual se subrogó el demandante, fue objeto de una ampliación por parte del demandante. En ese momento se estableció una cláusula suelo, que también ha sido declarada nula por el Juez:
“Prevalece la apariencia de que el tipo es variable cuando, en realidad, exclusivamente lo sería hacia arriba… No consta información suficiente y amplia de los empleados del banco al cliente, al que impuso un claro desequilibrio en el reparto de riesgos sobre la variabilidad de los tipos de interés”.
Las compraventas con subrogación
En las compraventas con subrogación la cláusula relativa a los gastos normalmente es más concisa que en una hipoteca sin subrogación, y ni siquiera hacen mención a la parte prestataria, sino únicamente a la compradora y a la vendedora.
Este ardid ponía ciertas dificultades para reclamar la cláusula, ya que los gastos de la compraventa, en principio, son menos reclamables.
A partir de ahí el sector financiero vio una vía para no devolver los gastos, al entender que la reclamación debía hacerse al vendedor, y no al banco.