Invertir en Vivienda Social para Alquiler. YVANCOS & ABOGADOS

Invertir en Vivienda Social para Alquiler

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–Inversiones Inmobiliarias a través de Agrupaciones de Inversores–

«Invertir a través de sociedades permite mayor escalabilidad de la inversión y más ventajas fiscales«

¿Es rentable comprar un inmueble para alquilarlo?Invertir en vivienda para alquilerEn las últimas décadas las inversiones inmobiliarias y, más concretamente, las inversiones en inmuebles para alquiler se han posicionado como las más rentables del mercado.

Si la comparamos con otras alternativas de inversión, como los Bonos del Estado a 10 años (que ofrecen actualmente en torno a un 1,2% de rentabilidad anual), o con los depósitos bancarios (que dan un 0,3% en cuanto apenas), la inversión inmobiliaria basada en el alquiler de viviendas es la que posee mejores expectativas.

A ello debe añadirse que se trata de una inversión muy estable poco o nada volátil en términos negativos, a diferencia de lo que sucede con inversiones que requieren una mayor cualificación, como es el caso de la inversión en los mercados financieros, caracterizada por enormes volatilidades que en algunos casos se han traducido en caídas bursátiles del 24%.

Algo similar ocurre con las criptomonedas, como por ejemplo el Bitcoin, las cuales han llegado a experimentar caídas superiores al 50% como consecuencia del enorme grado especulativo de este tipo de monedas virtuales.

“Invertir a través de sociedades permite mayor escalabilidad de la inversión y más ventajas fiscales”

Mediante la constitución de sociedades los inversores en vivienda de alquiler se olvidan de muchas de las gestiones y trámites asociados a este tipo de inversiones.

La sociedad se encarga de todo y se autofinancia durante el periodo de tiempo que dure la inversión.

Mediante la agrupación de inversores, con una rentabilidad anual del 5% durante los primeros 13 años y del 28% a partir de los 14 años de realizar la inversión, además de ese interés, al final de los 14 años el inversor contará con 3 inmuebles: el primero que adquirió con su inversión, más otros dos obtenidos mediante hipotecas amortizadas a través del alquiler de los inmuebles.

«Rentabilidad del 5% segura durante los 14 primeros años. Rentabilidad superior al 28% anual al a partir del 15º año y patrimonio multiplicado x 3″

 

¿Cómo funciona una Sociedad de Inversión?

La inversión inicial por partícipe estará entre los 38.000 y los 42.000 €. Una vez constituida la sociedad, durante el primer año con la inversión de cada socio, se adquirirán 100 viviendas que se alquilarán a particulares. Un 25% de esta inversión se hará como aportación de capital y el restante 75% como crédito a la sociedad transformable en capital de la sociedad al término de los 14 primeros años.

También podrán hacerse inversiones aproximadamente de unos 13.333 € que darán derecho a 1 vivienda una vez finalizado el 14º año (aunque en lo que sigue, y a modo de ejemplo, nos ceñiremos al caso de unos 40.000 €).

Durante el segundo año se adquirirán 100 viviendas más sin inversiones adicionales sólo con los alquileres de las 100 primeras viviendas y la hipoteca de las 100 primeras viviendas

El tercer año se adquirirán las últimas 100 viviendas de nuevo sin inversión adicional, contando con los alquileres de las 200 viviendas adquiridas con anterioridad y las hipotecas de las viviendas adquiridas el año anterior.

A partir del cuarto año no se adquirirán nuevas viviendas en propiedad y la sociedad sólo explotará los alquileres de las 300 viviendas compradas durante los tres primeros años de constitución de la sociedad. Una vez amortizadas las hipotecas se obtiene un rendimiento del 28% anual que puede verse incrementado cada año según el mercado.

La fase de adquisición de las viviendas, posiblemente se pueda hacer en tres ciclos dentro del primer año, en vez de en tres años, por lo que las cifras mejoraran sensiblemente al disponer ya a partir de final del primer año de los alquileres de los 300 pisos.

De esta forma, comprando a buenos precios y aprovechando las economías de escala que nos permite la agrupación, podremos conseguir buenas rentabilidades y ofrecer al partícipe alrededor de un 5% anual de su aportación a la sociedad durante los 14 primeros años de la inversión, y del 28% a partir del 15º año.

Además de estos beneficios para el partícipe o socio, al término de los 14 años éste contará con 3 inmuebles, multiplicando así por 3 su patrimonio con la ventaja adicional más que probable de la revalorización experimentada por los inmuebles durante todo dicho tiempo (por su buen estado de conservación y las calidades empleadas en los mismos, que se situarán por encima de la media), siguiendo los inmuebles a nombre de la sociedad hasta que el partícipe decida apartarse de la misma retirando su patrimonio acumulado, adjudicándosele seguidamente las viviendas por estricto sorteo ante notario: la primera que adquirió el primer año, más 2 más obtenidas por la sociedad en su momento mediante hipotecas, amortizadas a través del alquiler de los inmuebles.

Beneficio constante y riesgo bajo. Revalorización integral de las viviendas adquiridas

El modelo de inversiones en vivienda social para alquiler, optimizado al máximo para conseguir la mayor rentabilidad, incluso con inversiones pequeñas. La clave es centrarse en un nicho de mercado descartado por grandes inversores y por inversores individuales. Apostando por un beneficio pequeño pero constante y con un riesgo bajo.

Estas sociedades de inversión se dedican a invertir en inmuebles de segunda mano, por reformar y amueblar, construidos en las décadas de los 50, 60, 70 e incluso en los 80; viviendas muy baratas que requieren una reforma integral para poder ser habitadas. Puesto que la inversión para la compra del piso es mínima y puede rondar entre los 18.000-26.000 € por vivienda en ciudades de primer orden, la Reforma está entre los 8.000-12.000 € y el amueblamiento entre 3.000-5.000 €. En total entre 38.000-42.000 €.

Estas adquisiciones se realizan en todas las ciudades de España donde exista mercado de alquiler y todas cumplirán condiciones de rentabilidad. No se comprarán viviendas en fincas que puedan resultar problemáticas.

La inversión inicial efectuada por cada socio permite que todas las viviendas adquiridas queden totalmente reformadas y preparadas para entrar a vivir en menos de 2 meses y todas ellas contarán con:

  • Seguro incluido.
  • Certificado de alta eficiencia energética y ecológica.
  • Electrodomésticos A+++ e iluminación por LED en toda la casa. Smart TV y Wifi.
  • Totalmente amueblado con mobiliario tipo Ikea.
  • Alquileres de mercado, cobraremos los precios de alquiler que estipule el mercado de la zona, se tratará de alquileres económicos y atractivos para el particular.
  • Nos centraremos en el alquiler de piso amueblado, ya que se trata de un perfil de cliente de mayor calidad y de una permanencia menor permitiendo mantener las calidades.
  • Piso laminado de madera, puertas nuevas y ventajas herméticas y con cristales tipo climalit.
  • Sistemas de ahorro de agua caliente y filtros de agua por osmosis inversa.

De esta manera revalorizamos integralmente no sólo el valor de la vivienda sino asimismo de la finca e incluso del barrio, ofreciendo a los particulares viviendas de calidad a precios de mercado.

Nuestra compañía se ha especializado en la agrupación de inversores inmobiliarios, con una experiencia de más de 20 años, habiendo desarrollado el modelo que a continuación se detalla, en multitud de ciudades por toda la geografía nacional. El único requisito es que sean ciudades que puedan sustentar un mercado de vivienda de alquiler y a unos precios razonables, ocupando un nicho de mercado descartado por grandes inversores y por inversores individuales pues el beneficio es pequeño pero constante y con un riesgo bajo.

Conseguimos convertir viviendas inutilizables, de 2 o 3 habitaciones y entre 60 y 80 m2, en viviendas dignas y confortables, con gran eficiencia energética y con el objetivo de entregar al mercado unas viviendas, con precios muy razonables, y con condiciones de calidad superiores a la media. Serán inmuebles de dos o tres habitaciones y de 60-80 m2.

Hoy en día estamos en un buen momento para invertir en inmuebles de segunda mano, por reformar y amueblar, construidos en las décadas de los 50, 60 o 70, incluso en los 80, puesto que la inversión es mínima y puede rondar entre los 18.000 y 26.000 € por vivienda en ciudades de primer orden como Valencia y su área metropolitana, pudiendo aun conseguirse viviendas por un precio inferior (unos 12.000 a 15.000 €). El objetivo es invertir entre 9.000€ y 16.000€ más por inmueble para reformarlos y amueblarlos. Con ello, se podrá disfrutar de una vivienda “nueva”, la cual se podrá explotar a fin de conseguir un rendimiento significativo.

Tenemos previsto conseguir para el partícipe un 5% anual de su aportación a la sociedad durante los 14 primeros años. Aparte de dicho interés fijo, el inversor al final de los 14 años se encontrará con 3 inmuebles en lugar del único en el que inicialmente comenzó invirtiendo, con lo que habrá multiplicado su patrimonio por 3 (escenario bastante conservador), puesto que dichos pisos tendrán un valor muy considerable, pues su estado de conservación y calidades empleadas hacen que estén por encima de la media.

Hay que tener en cuenta que la inversión inmobiliaria es unas de las que mayores rentabilidades ha ofrecido en los últimos 20 años, por encima, por ejemplo, de otras alternativas de inversión como los Bonos del Estado a 10 años, que están dando en torno a un 1,2%, los depósitos bancarios, que han descendido hasta incluso el 0,3%, y los mercados de renta variable como el IBEX 35, que a pesar también de haber tenido muy buenos años, han experimentado asimismo importantes caídas, como por ejemplo del 24% en algunos períodos y mercados (lo cual dice mucho del riesgo considerable que supone en muchas ocasiones la inversión en Renta Variable, en contraste con la inversión inmobiliaria la mayor parte de los años).

Al término de los 14 años el partícipe o socio contará con 3 inmuebles, multiplicando así por 3 su patrimonio con la ventaja adicional más que probable de la revalorización experimentada por los inmuebles durante todo dicho tiempo (por su buen estado de conservación y las calidades empleadas en los mismos, que se situarán por encima de la media), siguiendo los inmuebles a nombre de la sociedad hasta que el partícipe decida apartarse de la misma retirando su patrimonio acumulado, adjudicándosele seguidamente las viviendas por estricto sorteo ante notario: la primera que adquirió el primer año, más 2 más obtenidas por la sociedad en su momento mediante hipotecas, amortizadas a través del alquiler de los inmuebles.

Previsiones por años (con 100 partícipes)

Año 1

Como hemos comentado anteriormente, con la compra del inmueble, sus reformas y amueblarlo, la inversión inicial será de 38.000 € a 42.000 euros. Estimamos que el precio medio  del alquiler de cada vivienda será de 375 € mensuales, del cual un 10% será destinado a costes de administración, un 12,5% a gastos imprevistos, y 125 € por vivienda al seguro anual.

Con ello, y tras repartir a cada socio al final del ejercicio anual el 5% de su participación a la sociedad, ésta acaba el año con un beneficio neto de casi 49.100 €.

INVERSIÓN REALIZADA POR LA SOCIEDAD

  • Coste de cada inmueble: 24.000 €
  • Reformas: 12.000 €
  • Amueblamiento: 4.000 €
  • TOTAL DE LA INVERSIÓN POR VIVIENDA: sobre los 40.000 €

100 VIVIENDAS EN ALQUILER

Conceptos 
Importes Anuales
(+) Alquiler 450.000 €
(-) Coste de administración (10%) 45.000 €
(-) Reservas (12,5%) 56.250 €
(-) Seguros (125 €/inmueble) 12.500 €
Importe neto anual 336.250 €

Año 2

Se hipotecan los 100 pisos comprados el 1er año (en un porcentaje no superior al 60% de su tasación) comprándose paralelamente otros 100 pisos más. Se intentará acordar con la entidad bancaria unas condiciones favorables con un tipo de interés a tipo fijo del 2% con una amortización de veinte años a lo sumo.

Aunque hoy en día las condiciones más favorables para un préstamo suelen pasar por acordar con el banco un tipo de interés variable (Euribor + diferencial), pues el índice de referencia se encuentra en negativo, sin embargo, de acuerdo con las últimas previsiones económicas, el índice Euribor se prevé que adquiera una tendencia alcista durante los próximos años. Debido a ello, a largo plazo las condiciones a un tipo de interés variable pueden acabar resultando más perjudiciales. De hecho, según expertos de la Escuela Internacional de Administración y Finanzas (E.I.A.F), en el 2020 este índice de referencia alcanzará hasta los 2 puntos, esperándose que incluso llegue a subir más en el transcurso de los próximos años.

Puesto que los pisos comprados el 1er año tienen una pre-tasación del propio banco vendedor de entre 35 y 45 mil euros (antes de la reforma), la hipoteca que se solicita este segundo año abarca tanto la compra de estos 100 segundos pisos (en un porcentaje no superior al 60% de su tasación) como su coste de reforma y amueblamiento.

Consideramos una revalorización del alquiler y del seguro este año del 3%, así como del precio de la vivienda de un 2,5%, obteniéndose lo de la tabla 2.

200 VIVIENDAS EN ALQUILER

Conceptos
Importes Anuales
(+) Alquiler 927.000 €
(-) Coste de administración (10%) 92.700 €
(-) Reservas (12,5%) 115.875 €
(-) Seguros (129 €/inmueble) 25.800 €
Importe neto anual 692.625 €

Año 3

Análogamente a como se hizo el 2º año, se hipotecan los 100 pisos comprados el 2º año (en un porcentaje no superior al 60% de su tasación) comprándose paralelamente otros 100 pisos más, siendo este 3er año el último en que se adquirirían nuevas viviendas, las cuales se pagan con el capital sobrante del 2º año tras su finalización. De este modo, a partir de este 3er año tan sólo los 200 primeros pisos se hallarían hipotecados, quedando libres de hipoteca los 100 últimos.

En la concesión de las hipotecas por parte del banco, la sociedad trata siempre de negociar las condiciones más favorables para las hipotecas.

Considerando una revalorización del alquiler y del seguro este año también del 3%, así como del precio de la vivienda de un 2,5%, se obtienen los resultados de la tabla 3 adjunta.

300 VIVIENDAS EN ALQUILER

Conceptos 
Importes Anuales
(+) Alquiler 1.432.215 €
(-) Coste de administración (10%) 143.221 €
(-) Reservas (12,5%) 179.026 €
(-) Seguros (133 €/inmueble) 39.900 €
Importe neto anual 1.070.068 €

 

Así pues, y tras repartir a cada socio al final del ejercicio anual el 5% de su participación a la sociedad, ésta acaba el año con un beneficio neto de casi 541.700 €, habiéndose pagado los intereses de las hipotecas con los ingresos por alquiler, así como las amortizaciones asociadas a tales intereses bancarios con el capital prestado por el banco a la sociedad.

Año 4

Puesto que en principio no se prevé la adquisición de nuevas viviendas, durante estos años el socio percibiría como los restantes años su 5% de su aportación.

En este tiempo, y aumentando cada año la renta de alquiler un 3%, al término del 11º año ya se dispondrá de suficiente capital para finiquitar la primera de las 2 hipotecas anticipadamente, siendo al cabo de los 14 años cuando ya se podrá finiquitar también anticipadamente la segunda y última hipoteca.

Justo a partir de dicho mismo momento cada socio podrá decidir libremente si desea seguir siendo partícipe de la sociedad o por el contrario salir de ésta.

Una vez finalizado el 14º año

Tal y como se puede apreciar en la tabla 4, en el caso de decidir permanecer en la sociedad, cada partícipe recibirá aproximadamente a partir del 15º año en adelante un 28% de su capital aportado (bajo condiciones similares del mercado).

En este punto, no debe perderse de vista en ningún momento el elevado porcentaje de beneficio que supondrá para partícipe en contraste con las inferiores rentabilidades obtenidas en la mayor parte de fondos de inversión a nivel mundial. Y ello sin el elevado nivel de riesgo que posee la inversión en los mercados financieros.

Años Porcentaje a repartir al socio de sus participaciones (%) Beneficios a repartir entre todos los partícipes (€)
Año 1 5% 200.000 €
Año 2 5% 200.000 €
Año 3 5% 200.000 €
Año 4 5% 200.000 €
Año 5 5% 200.000 €
Año 6 5% 200.000 €
Año 7 5% 200.000 €
Año 8 5% 200.000 €
Año 9 5% 200.000 €
Año 10 5% 200.000 €
Año 11 5% 200.000 €
Año 12 5% 200.000 €
Año 13 5% 200.000 €
Año 14 5% 200.000 €
Siguientes Años 28% 1.200.000 €

Repartición en porcentaje realizada a cada partícipe de 40.000 €. Los porcentajes repartidos a partir del 15º año son exclusivamente para los socios que permanezcan en la sociedad.

En el supuesto caso de que el socio decida abandonar la sociedad, ésta le recompraría sus participaciones entregándole en contrapartida asimismo 3 viviendas, las cuales pasarían a pertenecerle exclusivamente a él, siendo éstas adjudicadas previo sorteo ante notario de las 300 viviendas totales de la sociedad.



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