Tipos de hipotecas en España

Tipos de hipotecas en España

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Tipos de hipotecas en EspañaAnte las dudas recurrentes que nos plantean varios de nuestros clientes, creemos oportuno detallar los tres tipos de hipotecas que, con carácter generalizado, existen en España (con sus pros y sus contras).

A la hora de contratar una hipoteca, básicamente podemos optar por una de las siguientes opciones: hipoteca fija, hipoteca variable, e hipoteca mixta. Veámoslas a continuación con más detalle.

Hipoteca a tipo fijo

Una Hipoteca a tipo fijo (tipo lineal o flat-rate) es aquélla cuyo tipo de interés se mantiene constante durante todo la vida del préstamo. No obstante, es posible que las cuotas del préstamo no siempre sean las mismas, porque a veces se aplican determinadas bonificaciones o se dan circunstancias específicas que las alteran. Por ejemplo, si contratamos un determinado producto con la entidad, es posible que durante un cierto periodo nos apliquen descuentos en las letras.

Tradicionalmente (hasta los años 90 aproximadamente), éste era el tipo de hipoteca más habitual. A partir de los 90, las hipotecas a tipo variable fueron ganando terreno.

Ejemplo de hipoteca a tipo fijo

Hipoteca a TAE* Fijo desde 2,62%, a diez años, por importe de 150.000 euros: esto significa que, si cumplimos con todas las condiciones impuestas (contratación de seguros, domiciliación de la nómina, etc.), en los próximos diez años pagaremos siempre la misma cuota (fija o constante), es decir, en este caso concreto, abonaremos 1.340 euros todos los meses.

*Es lo que queda cuando añadimos al tipo de interés todas las comisiones asociadas de la operación. En definitiva, es lo que a la postre realmente se paga.

Ventajas del tipo fijo
  • Certidumbre en el importe de las cuotas hipotecarias.
Desventajas del tipo fijo
  • Suelen ser más caras que las hipotecas a tipo variable y/o mixto, especialmente en un entorno con tipos de interés como el actual (rozando el 0%).
  • Comisión por amortización anticipada mayor.

Hipoteca a tipo de interés variable

Las hipotecas a tipo de interés variable son aquéllas cuyo tipo de interés está compuesto, por un lado, de una parte fija (en torno al 1% a día de hoy), y de otra variable, que se revisa cada seis o cada doce meses. Realmente, siendo rigurosos, deberían denominarse hipotecas a tipo de interés parcialmente variable, dado que hay una parte que es fija.

La parte variable está ligada a una referencia bancaria, como puede ser el Euribor (el 90% de las hipotecas variables en nuestro país utilizan esta referencia) o el IRPH.

Las hipotecas a tipo variable son las absolutas dominadoras del mercado, si bien, paulatinamente, la tendencia se va corrigiendo en favor del tipo mixto.

Ventajas del tipo variable
  • Mayor oferta de préstamos a tipo variable que a tipo fijo.
  • Periodos de amortización más largos.
  • Si no hay cláusula suelo, las cuotas son más económicas.
Desventajas del tipo variable
  • Cierta incertidumbre sobre el importe de las cuotas hipotecarias en los próximos años.

Hipoteca Mixta

En la actualidad los bancos han cambiado de táctica y ofrecen, cada vez más, hipotecas mixtas a diestra y a siniestra. Como su propio nombre indica, la hipoteca a tipo mixto es una suerte de camino intermedio entre la hipoteca a tipo fijo y la hipoteca a tipo variable.

Por regla general, la estrategia bancaria en este sentido consiste en ofrecer al cliente una hipoteca a tipo fijo durante los primeros años, con un tipo de interés inicial relativamente bajo. Ojo: en este tramo inicial los bancos aprovechan su oportunidad para endosar seguros y condiciones asociadas al préstamo, muchas de ellas de dudosa legalidad. Precaución.

Una vez superado el primer tramo, el de tipo fijo, la hipoteca pasará a tipo de interés variable; habitualmente este último tenderá a ser superior al tipo fijo que pagábamos al principio, por lo que hay que tener algo de cautela a la hora de firmar, no sea que de un año para otro nos llevemos un buen susto en la cuota hipotecaria.

Aunque es cierto que también puede suceder lo contrario, es decir, que la entidad nos ofrezca un tipo variable al comienzo, y un tipo fijo al final, lo habitual es que ofrezcan el tipo fijo al comienzo, precisamente porque, a priori, para el cliente resulta más atractivo escuchar que pagará una cuota hipotecaria mínima y cierta durante los primeros años del préstamo.

Ventajas de la hipoteca mixta
  • Cuota inicial más baja (generalmente).
Desventajas de la hipoteca mixta
  • Cierta incertidumbre sobre el importe de las cuotas hipotecarias una vez que pasemos al tipo variable.
  • Normalmente las cuotas del segundo periodo son mayores.

Sistema de Amortización Francés

En España el sector financiero se sabe poderoso, y opta —sin excepción— por lo que se conoce como Sistema de Amortización Francés.

El Sistema de Amortización Francés es aquél que calcula una cuota constante en cada periodo, en función del número de amortizaciones anuales, del tipo de interés, y del capital de la operación.

El porcentaje destinado a la amortización del capital va creciendo a lo largo de la vida del préstamo, llegando a suponer la práctica totalidad de la cuota al final del mismo.

Por el contrario, la participación de los intereses en la cuota va disminuyendo a medida que vamos superando los distintos periodos de amortización, llegando a ser mínima en las cuotas finales de la hipoteca.

¿Por qué no es beneficioso para el consumidor el sistema de amortización francés?

Dejando al margen el tema de las comisiones bancarias, básicamente un préstamo se compone de dos elementos fundamentales: el principal, que es el capital que solicitamos, y los intereses, que es la tajada o “mordida” que se lleva la entidad por facilitar los fondos.

Pues bien, desgraciadamente, el sistema de amortización francés propicia situaciones en las cuales los clientes, después de llevar años pagando religiosamente las cuotas del préstamo, se ven en la tesitura de renegociar su hipoteca por no poder hacer frente a las letras. En ése momento, y no antes, constatan para su sorpresa que, a pesar de los años transcurridos, siguen debiendo la mayor parte del principal del préstamo, y que lo único que han hecho hasta la fecha es pagar intereses a su financiera. La desmoralización en estos casos es absoluta.
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En el despacho YVANCOS & ABOGADOS somos especialistas en derecho bancario y podemos asesorarle en la gestión y negociación de la cláusula suelo de la hipoteca con su banco. En el despacho YVANCOS & ABOGADOS somos especialistas en derecho bancario y podemos asesorarle en la gestión y negociación de la cláusula suelo de la hipoteca con su banco.