La Cláusula 365/360 en los Préstamos Hipotecarios. Yvancos Abogados.

La Cláusula 365/360 en los Préstamos Hipotecarios

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La Cláusula 365/360 supone en la práctica un redondeo al alza siempre negativo para el prestatario.

Las triquiñuelas bancarias no tienen fin.

La cláusula 365/360 es una estipulación típica de los préstamos hipotecarios, incorporada con el propósito de adulterar la fórmula de cálculo utilizada para determinar las cantidades que, mes a mes, vamos a pagar, puesto que a la hora de calcular el tipo de interés diario se tomará como base el año comercial (de 360 días), mientras que para el cómputo de intereses se aplicará el año natural (de 365).

Ejemplo práctico de su funcionamiento

Supongamos un préstamo de 75.000 euros con un 2% como tipo de interés fijo. Aplicando ese 2% sobre los 75.000 euros, obtenemos unos intereses anuales de 1.500 euros.

Para saber lo que vamos a pagar cada mes no hay ningún problema en usar años comerciales de 360 días. Así pues, habría que dividir 1.500 por 360, y multiplicar el resultado por 30, con lo que, en este ejemplo, pagaríamos 125 euros de intereses mensuales o, si se prefiere, 4,17 euros por día (75.000 X 2 : 36.000).

Sin embargo, con la cláusula 365/360 en nuestro contrato, lo que se paga cada mes no es el resultado de dividir los intereses por 360 días y multiplicarlo por 30, sino que lo multiplica por el número de días reales de cada mes (a pesar de haber tenido en cuenta el año comercial de 360 días en el denominador). De esta forma –tan desapercibida– estaremos pagando 5 días más de intereses de manera injustificada (o seis, si el año es bisiesto).

En otras palabras: si en el divisor tenemos en cuenta el año comercial (de 360 días), lo que no vale es multiplicar el resultado por el número de días reales que tiene el mes para hallar el interés mensual, sino que hay que multiplicarlo necesariamente por 30. En el caso analizado, con la cláusula 365/360 pagaríamos 21 euros de más al banco: (75.000 X 2 : 36.000) X 365 = 1.521 euros. También sería correcto que el banco aplicase 36.500 (en lugar de 36.000) en el divisor.

El engaño está en mezclar años comerciales (de 360 días) con años naturales (de 365), para así aumentar los intereses diarios: esto crea una asimetría que sólo beneficia al banco (perjudicando al consumidor). Como cada mes vamos a pagar la misma cuota, es muy difícil darse cuenta de su existencia a menos que “alguien” nos avise.

¿Existe algún truco sencillo para poder detectarla sin tener que escudriñar la escritura?

. Lo más fácil es mirar los recibos de varios meses consecutivos.

El sistema de amortización utilizado en los préstamos españoles es el sistema de amortización francés (manda narices). Esto supone que, aunque se pague la misma cantidad al mes, la parte destinada al pago de intereses es mayor al principio (al contrario va a ocurrir con las cantidades que se pagan de amortización del principal).

Por tanto, el primer síntoma –que nos hará descartar si tenemos esta cláusula– consiste en comprobar si en 3 meses consecutivos la cantidad destinada al pago de intereses ha sido cada vez menor.

Si por el contrario, AUNQUE LA CUOTA SEA LA MISMA, notas que algunos meses pagas más intereses (precisamente aquellos con 31 días), muy probablemente tengas esta cláusula –abusiva– incorporada en tu contrato.

En este caso toca buscar en la escritura el lugar en el que se encuentra la fórmula del tipo de interés diario, la cual establecería dividir teniendo en cuenta el año comercial, mientras que para el cómputo de intereses, se tomará el año natural (de 365 días).

Obviamente, aunque dicha cláusula no sea tan dañina como la cláusula suelo o la cláusula de gastos hipotecarios, es igualmente nula de pleno derecho.

Cláusula 360/365

La cláusula 365/360 pasa a ser 360/365 cuando al banco le interesa, por ejemplo, cuando en lugar de calcularse intereses de más, se calculan intereses de menos, como sucede en la contratación de otro tipo de productos en los que los intereses se generan a favor del cliente (depósitos, etc.).

Normativa

A mayor abundamiento, el anexo V de la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda EHA/2899/2011, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, establece que:

“Los intervalos entre las fechas utilizadas en los cálculos se expresarán en años o fracciones de año. Un año tiene 365 días (en el caso de los años bisiestos, 366), 52 semanas o doce meses normalizados. Un mes normalizado tiene 30,41666 días (es decir, 365/12), con independencia de que el año sea bisiesto o no”.

Asimismo, la Directiva 2014/17/UE sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, especifica en el Anexo I, relativo al cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE):

“c) los intervalos entre las fechas utilizadas en los cálculos se expresarán en años o fracciones de año. Un año tiene 365 días (en el caso de los años bisiestos, 366), 52 semanas o 12 meses normalizados. Un mes normalizado tiene 30,41666 días (es decir, 365/12), con independencia de que el año sea bisiesto o no;”.

Jurisprudencia

Al igual que sucede con ciertas comisiones, probablemente porque la cuantía no sea muy elevada, son muy pocos los que se animan a reclamar la cláusula 365.

Sin embargo, los casos enjuiciados han prosperado.

Por ejemplo, la Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección Primera, el 5 de mayo de 2016 declaró nula –por abusiva– la cláusula de cálculo de intereses según año comercial, 360 días, porque no supera el control de transparencia y porque no se informó adecuadamente al consumidor/prestatario de las consecuencias económicas negativas.

La práctica genera un desequilibrio importante e injustificado en los derechos y obligaciones de las partes contratantes, que perjudica siempre al prestatario. Y es que esa especie de redondeo a la baja lo es en detrimento del consumidor.

La Audiencia razona que nos encontramos ante el mismo caso que resolvió el Tribunal Supremo, cuando rechazó los recursos de casación frente a sentencias que declararon nulas las cláusulas de redondeo al alza en los préstamos garantizados con hipoteca a interés variable, porque la similitud de ésta con el redondeo del cálculo de los intereses es evidente.

La última Sentencia al respecto, y probablemente una de las más relevantes, se la debemos una vez más al Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

El Alto Tribunal, en Sentencia de 26 de enero de 2017, señala que calcular los intereses ordinarios utilizando un año de 360 días, en lugar del año natural de 365 días, puede conferir carácter abusivo a la mencionada cláusula.

La conclusión es única: la cláusula 365 ha de desaparecer de todos los contratos.



Comentarios

  1. Buenas noches, muchas gracias por su respuesta me ha resultado muy completa y clara, como bien dice, de esta manera no hay castigo ejemplar que tenga como efecto que antes de volver a intentar colocar clausulas abusivas a los clientes lo pensaran dos veces. Un saludo .

    1. Buenos días Javier. Teóricamente, como bien dice, una cláusula que ha sido declarada nula no puede ser moderada (si se modera se crea un incentivo perverso para que las entidades sigan incluyéndolas en los contratos); sin embargo, acabamos de ver recientemente como, por ejemplo, la cláusula de gastos hipotecarios es declarada nula y, a continuación, se modera el reparto de los mismos en la mayoría de los casos (hay excepciones, como la reciente sentencia del Juzgado 1 de Igualada). Siendo estrictos, el préstamo debería quedar sin intereses (habría que devolver el principal), pero esta postura es maximalista y lo que se hace es “adaptar” la fórmula. Otro ejemplo lo tiene en la cláusula multidivisa: si el préstamo está referenciado en yenes, se pasa a euros. Como ve, una cosa es la teoría y otra la práctica, y por eso lo más sensato es tener en cuenta la Doctrina existente a la hora de plantear las reclamaciones, sin dejar de reivindicar todo aquello que consideremos justo. Le agradecemos sus comentarios. Un saludo.

  2. Buenas noches, no recibí notificación de su respuesta, volviendo al tema , eso que dice que en la práctica se hace “corregir la fórmula” no está prohibido por el tjue? Según tengo entendido ningún juez puede modificar ninguna cláusula nula , en este caso el vacío que deja la fórmula del cálculo de intereses. Ya que esa corrección no es automática , primero se tiene que declarar nula la fórmula para que exista un vacío que poder rellenar y elegir como rellenarlo ya que se puede modificar de diversas maneras la formulas , colocando 365 o bien hacer entre 12 meses o 52 semanas que tiene el año …

  3. Buenas noches, si la cláusula puede ser declarada abusiva y por tanto no puesta en el contrato se podría dar el caso que se suprimiera la cláusula de intereses dejando en la práctica el préstamo a interés 0?

    1. Buenas días Javier: teóricamente sí, es correcto lo que dice; sin embargo lo que se hace es corregir la fórmula poniendo 365 en el divisor. Un saludo.

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